Fases Construcción Casa Unifamiliar | Guía
29 de julio de 2024
Construir una casa unifamiliar es un proyecto emocionante que requiere de una planificación detallada y una ejecución precisa. Conocer las fases de construcción de una casa unifamiliar es fundamental para asegurar que el proyecto se complete dentro del tiempo y presupuesto establecidos. En esta guía de Klic Arquitectos, arquitectos en Estepona, desglosaremos cada etapa del proceso, ofreciendo una visión clara y completa de lo que implica construir tu hogar.
Etapas de la Construcción de una Vivienda Unifamiliar
Mucha gente puede pensar que para construir tu propia vivienda unifamiliar solo necesitas disponer del terreno, los materiales, ganas y tiempo. Lamentablemente, esta es una visión simplista y errónea. Para llevar a cabo correctamente la construcción de una vivienda unifamiliar, debemos considerar varios aspectos. Descubre con nosotros las etapas de la construcción de una vivienda unifamiliar.
Conocerlas es altamente recomendable para poder supervisar correctamente el proceso de construcción de tu vivienda y entender qué procedimientos está llevando a cabo la constructora en cada fase de la construcción de tu hogar. Comencemos a explicarlas una por una, en detalle.
Primera Etapa: Adquisición del Terreno
1. Importancia del Terreno
- Fundamental para la viabilidad del proyecto: En España, la adquisición de un terreno es el primer paso crítico en la construcción de una vivienda unifamiliar. El coste varía considerablemente según la ubicación, siendo más elevado en áreas urbanas (500-2.000 €/m²) y costeras (>1.000 €/m²), mientras que en zonas rurales o menos pobladas es más bajo (30-200 €/m²).
- Omisión del paso si se posee un terreno: Si ya se posee un terreno, se puede proceder directamente a las etapas siguientes, siempre que el terreno esté debidamente registrado y cumpla con la normativa urbanística vigente.
2. Clasificación del Terreno
- Verificar que el terreno es edificable: Es obligatorio en España verificar que el terreno está clasificado como urbano o urbanizable para construir una vivienda. Esto se puede comprobar en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio correspondiente.
- Incluso para casas prefabricadas: Las casas prefabricadas también deben cumplir con la normativa urbanística local, lo que incluye asegurar que el terreno es edificable.
3. Estudios Necesarios
- Levantamiento Topográfico: En España, aunque no es obligatorio, se recomienda realizar un levantamiento topográfico para obtener un plano detallado del terreno. Este estudio facilita el diseño y la ubicación de la vivienda.
- Estudio Geotécnico: Es obligatorio realizar un estudio geotécnico en cualquier proyecto de construcción en España. Este análisis determina la capacidad portante del suelo, identificando posibles problemas como suelos expansivos o rocas duras que podrían requerir tratamientos especiales.
4. Características Urbanísticas (Recomendado)
- Información sobre límites legales: En España, es importante obtener un informe urbanístico para conocer las limitaciones legales y urbanísticas del terreno. Esto incluye:
- Metros cuadrados edificables: La edificabilidad se regula en función del coeficiente de edificabilidad, que varía según el PGOU del municipio.
- Altura máxima: Dependiendo de la zona, hay restricciones de altura que deben respetarse, y están claramente especificadas en el PGOU.
- Número máximo de plantas: Similar a la altura máxima, el número de plantas permitidas también está regulado y depende de las normativas locales.
5. Asesoramiento
- Consultar al arquitecto: Es obligatorio contar con un arquitecto colegiado para la redacción del proyecto de construcción. El arquitecto se encarga de diseñar la vivienda cumpliendo con todas las normativas urbanísticas y de construcción. Además, puede gestionar la solicitud de licencias y permisos necesarios para iniciar las obras.
¡Segunda Etapa: El Diseño
De todas las etapas tempranas en la construcción de una vivienda unifamiliar, esta es la que más influirá en la apariencia de tu casa una vez esté construida. En esta fase, trabajarás junto con el arquitecto para elaborar muchos bocetos y definir los diversos espacios que compondrán la casa.
Tercera Etapa: Arquitecto y Licencia
Una vez que tengas la propiedad del terreno y todos los estudios pertinentes mencionados en el apartado anterior, es momento de comenzar la tramitación legal, otra de las etapas esenciales en la construcción de una vivienda unifamiliar. Para hacer esto correctamente, primero debes contratar a un arquitecto.
Este arquitecto se encargará de elaborar tanto el Proyecto Básico como el Proyecto de Ejecución, cuya diferencia es que el Proyecto Básico es insuficiente para iniciar las obras de construcción. En el caso de las viviendas unifamiliares, generalmente no es necesario elaborar dos proyectos diferenciados, pudiendo presentar únicamente el Proyecto Básico y de Ejecución.
Este proyecto debe presentarse primero al Colegio de Arquitectos de la Comunidad Autónoma donde se realizará la obra. Una vez aprobado y visado, se debe presentar al Ayuntamiento del municipio donde se llevará a cabo la construcción, junto con el estudio geotécnico.
Si el Ayuntamiento aprueba tu proyecto, obtendrás la licencia urbanística, esencial para proceder con las siguientes etapas de la construcción de una vivienda unifamiliar. Ten en cuenta que esta fase implica el pago de varias tasas y puede demorar varios meses.
Cuarta Etapa: Construcción
Llegamos al punto donde todo lo plasmado en planos, diseños y bocetos empieza a cobrar vida. De todas las etapas de la construcción de una vivienda unifamiliar, esta es la más larga y donde suelen surgir más problemas.
Por eso es importante que entiendas bien todo lo que vamos a explicar en este apartado, para que puedas realizar un buen seguimiento de la construcción de tu vivienda. Recuerda, muchas veces lo barato sale caro. Las fases de construcción de una vivienda unifamiliar se dividen en cuatro partes:
Cimientos y Estructura
En esta etapa, se excava para preparar los cimientos de la vivienda. La dificultad o facilidad de este proceso dependerá del tipo de materiales que componen el área edificable de tu parcela. Es crucial prestar atención a la correcta colocación del acero, al tamaño de los elementos de la cimentación y a los recubrimientos del armado.
Ten en cuenta que si deseas incluir algún tipo de habitación subterránea, como un garaje o sótano, este es el momento de construirla.
Después de la excavación, es momento de colocar la solera de hormigón, necesaria en cualquier tipo de construcción. La solera de hormigón es un elemento no estructural que proporciona un apoyo horizontal firme en ciertas áreas de las edificaciones, ya sea como acabado definitivo o como base para otros pavimentos.
El siguiente paso es realizar los forjados. Los forjados son los elementos planos que conforman la superficie de apoyo de los suelos de la vivienda. Además, se deben preparar todas las vigas, montantes y demás elementos de la estructura de la casa.
Durante esta etapa también se implementarán las redes para evacuar las aguas grises y negras. Tienes dos opciones: construir una fosa séptica propia o conectar tu red de evacuación de aguas fecales a la red de saneamiento municipal.
Instalaciones
Una vez completadas las etapas de construcción centradas en la estructura, es momento de comenzar con los revestimientos, aislamientos y techos. Mientras el equipo de construcción realiza estas labores, se pueden instalar las primeras tuberías y el primer cableado, así como las primeras líneas de drenaje, ventilación y suministro de agua.
Para completar correctamente esta parte de las etapas de construcción de una vivienda unifamiliar, se debe realizar la instalación efectiva de toda la red eléctrica de la vivienda, incluyendo receptáculos para tomas de corriente, luces e interruptores. Esto se complementa con la instalación de los conductos de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC).
En este punto, se incluye el aislamiento necesario, que es común en la mayoría de las viviendas actuales. Este aislamiento mejora considerablemente la eficiencia energética de la vivienda. Existen varios tipos de aislamiento (vidrio, celulosa, espuma) que se deben elegir según las condiciones climáticas de la zona donde se construirá la vivienda.
Fachada y Cubierta
Estas etapas de la construcción de una vivienda unifamiliar pueden alternarse con la fase de las instalaciones, ya que ambas dependen de que la estructura del edificio esté erigida. Durante este periodo, se realizan las partes de la vivienda mencionadas en el título del apartado.
Para la cubierta, debes elegir el tipo que quieres. La elección debe depender del clima de la región donde construirás tu vivienda y del uso que le quieras dar a las zonas superiores de tu hogar. Entre los diversos tipos de cubierta se encuentran la cubierta plana, a dos o cuatro aguas, con azotea intransitable o transitable, etc.
En cuanto a la fachada, también debes construir todos los cerramientos exteriores e interiores de la casa unifamiliar. Esto implica construir los muros de la fachada y los tabiques, cuya función es recoger el edificio y dividir el espacio interior en diferentes estancias.
Acabados
La última de las etapas de la construcción de una vivienda unifamiliar antes de que podamos ver la casa con la que hemos soñado durante tanto tiempo. En esta fase se deben construir los pavimentos, el enlucido de techo y paredes con su posterior acabado de pintura, papel pintado, revestimientos de fachadas con mortero monocapa, ladrillo caravista, enfoscados, sistemas SATE, carpintería, etc.
Quinta Etapa: Tramitación Legal
La quinta y última de las etapas de construcción de una vivienda unifamiliar. Aunque a nivel estético la casa ya está lista para habitar, aún faltan algunos trámites legales para que puedas vivir en ella.
Primero, el arquitecto responsable del proyecto debe firmar el Certificado Final de Obra y entregarlo al Colegio de Arquitectos de la Comunidad Autónoma donde se realizó el proyecto.
El objetivo de entregar este documento es que las administraciones verifiquen que el proyecto terminado se realizó conforme a lo aprobado por el Ayuntamiento y el Colegio de Arquitectos. Si el Certificado Final de Obra es aprobado, el propietario lo recibirá junto al Certificado de Eficiencia Energética y el Libro del Edificio.
¿Parece poca burocracia? No te preocupes, hay más. Debes firmar junto con el arquitecto el Acta de Fin de Obra para certificar tu conformidad con el resultado del proyecto. También debes solicitar al Ayuntamiento la Cédula de Habitabilidad, sin la cual no es legal acceder a la red de saneamiento y suministro de electricidad y agua.
Finalmente, debes acudir a un notario para realizar la Escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada. Una vez que la tengas, adjunta el resto de los documentos mencionados y registra tu vivienda. ¡Felicidades, ya puedes empezar a vivir en tu nuevo hogar!
FAQs
¿Cuánto tiempo lleva construir una casa unifamiliar?
El tiempo de construcción puede variar, pero en promedio, construir una casa unifamiliar puede tomar entre 6 meses y 1 año, dependiendo de la complejidad del diseño y otros factores. La fase de planificación y obtención de permisos puede agregar varios meses adicionales.
¿Cuál es el costo promedio de construir una casa unifamiliar?
El costo promedio de construir una casa unifamiliar puede oscilar entre 1,000 y 2,500 euros por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación, los materiales y el diseño. Por ejemplo, una casa de 150 metros cuadrados puede costar entre 150,000 y 375,000 euros.
¿Qué permisos se necesitan para construir una casa unifamiliar?
Se requieren varios permisos, incluidos permisos de construcción, eléctricos, de plomería y de ocupación. Es esencial consultar con las autoridades locales para obtener una lista completa de los requisitos. No tener los permisos adecuados puede resultar en multas y demoras en el proyecto.
¿Es necesario contratar un arquitecto para construir una casa unifamiliar?
Si bien no siempre es obligatorio, contratar un arquitecto puede ser muy beneficioso para asegurar que el diseño sea funcional y estéticamente agradable, además de cumplir con las normativas locales. Los arquitectos también pueden ayudar a optimizar el uso del espacio y los materiales.
¿Qué tipo de suelo es el mejor para construir una casa unifamiliar?
El suelo ideal es aquel que es estable y tiene buen drenaje. Suelos arenosos o arcillosos pueden requerir tratamientos adicionales para asegurar una base sólida. Un análisis del suelo antes de la construcción puede identificar posibles problemas y soluciones.
¿Puedo vivir en la casa mientras aún se están realizando algunas obras?
No se recomienda vivir en la casa hasta que todas las obras principales estén completas y se haya otorgado el permiso de ocupación, para garantizar la seguridad y la habitabilidad. Además, vivir en una casa en construcción puede ser incómodo y peligroso.
Construir una casa unifamiliar es un viaje lleno de decisiones importantes y emocionantes desafíos. Entender las fases de construcción de una casa unifamiliar te ayudará a navegarlo con confianza y éxito.
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