Glosario de agentes que intervendrán cuando vaya a hacerme mi propia casa

En el post de hoy vamos a jugar al ¿Quién es quien?, el clásico juego infantil en el que a medida que se avanza van desvelándose los perfiles de unos personajes, pero trasladándolo a la autopromoción de una vivienda. Como ya hemos venido explicando en anteriores entradas, para que una obra pueda llevarse a buen puerto será necesario pasar por una serie de hitos, y en cada uno aparecerán distintos profesionales con una función muy concreta. Hoy vamos a explicar quienes son estos agentes y aclararemos hasta dónde llegan las atribuciones de cada uno.

El promotor (autopromotor en este caso)
Es aquel que asume la labor de emprender la construcción. Dado que será el futuro usuario de la vivienda, ésta debe adaptarse a su estilo de vida, a sus necesidades y obviamente, a su presupuesto.
Para ser considerado autopromotor y beneficiarse de las ventajas fisales de esta categoría el objetivo no debe ser el de alquilar o vender la vivienda (pago del 10% del IVA del presupuesto de contrata para el caso de autopromoción de vivienda frente al 21% de un promotor al uso)

El arquitecto (proyectista)
Diseñará la vivienda de acuerdo a las exigencias del cliente, atendiendo a los condicionantes de la parcela elegida, a la normativa vigente, y haciendo que su construcción sea viable en términos constructivos. Normalmente se encargará del anteproyecto, el proyecto básico, el proyecto de ejecución y la dirección de obra, que son tres conceptos que definiremos en profundidad en un futuro post.
Los honorarios por estas funciones van del 6 al 10% del Presupuestode Ejecución Material de la obra (PEM). Tenemos que recordarte que invertir en diseño es garantizar el confort durante el tiempo que vaya a usarse la vivienda.

El arquitecto director de obra
Como hemos mencionado anteriormente, esta función la asume con frecuencia el arquitecto proyectista, aunque no necesariamente tiene que ser así. Según la legislación correspondiente, esta labor consiste en»Formar parte de la Dirección Facultativa de la obra, y dirigir su desarrollo  en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto».
La terminología suele dar pie a confusión en este caso, ya que induce a pensar que su función es la de dirigir los trabajos de construcción, a los operarios, y encargarse de la correcta ejecución de las obras: no, es un supervisor general de que todo marcha conforme a proyecto y de que no se den fallos producidos por parte del ejecutor de la obra.

El director de ejecución (el aparejador)
Según la legislación correspondiente «El director de ejecución de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.»
Esto es, se encarga de llevar a cabo un control minucioso de la obra, haciendo un seguimiento continuo de la misma y de los materiales que llegan, y verificando para el cliente que el constructor actúa correctamente.
Sus honorarios se mueven entre el 2 y el 4% del PEM.

El constructor
Es el agente que asume el compromiso de ejecutar la obra, es decir, pone los medios humanos y materiales necesarios para realizar la construcción conforme al proyecto, y además será quien contrate al jefe de obra: la figura que manda sobre lo operarios.

El coordinador de seguridad y salud
Coordina la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad. Digamos que vela porque todo lo que ocurre en obra se haga conforme a la normativa de seguridad y control, evitando incidentes. Puede darse el caso de que Director de obra + director de ejecución asuman esta función. Juntas, estas tres funciones constituyen la Dirección Facultativa.

El topógrafo
Es un técnico encargado del levantamiento de la planimetría exacta de la parcela, empleando herramientas específicas que garanticen la referenciación de los puntos del terreno. Esto es esencial para que al proyectar en plano todo encaje con la realidad física de la parcela.

El geólogo
Aportará el informe geotécnico, un documento imprescindible para conocer la composición física del suelo sobre el que se proyecta, y así saber el tipo de cimentación y estructura será necesaria.

Organismo de Control Técnico (OCT)
Son entidades que controlan la calidad de la estructura. Es necesaria para realizar el seguro decenal, y obligatoria su contratación por parte del promotor. Para el autopromotor es opcional, como veremos a continuación.

Compañía aseguradora para el seguro decenal
El seguro decenal es una obligación del promotor, para que en caso de que existan problemas estructurales en la edificación, estos estén asegurados para el comprador. En el caso del autopromotor, al ser él su propio cliente, esta obligación puede obviarse, pero aparecerá en la escritura una indicación sobre que la responsabilidad decenal no está asegurada que si se decide vender antes de esos 10 años hará más complicada la venta del inmueble.

El banco
Si vas a financiar la promoción con un crédito promotor, el banco y el tasador serán como un agente más de la edificación. El banco irá liberando los fondos a medida que su tasador o el director de obra les vayan certificando la ejecución de la misma.

El tasador
A algunos bancos no les vale únicamente con las certificaciones de obra de la dirección facultativa, sino que mandan a un tasador que corrobore el estado de la obra mes a mes para ir liberando el dinero del crédito promotor.

El ayuntamiento
Será quien expida la licencia de obra, necesaria para poder construir, y a quien además habrá que pagar una serie de impuestos urbanísticos y tasas relativas al uso del suelo durante la construcción, a la gestión de residuos, a la ocupación, a los suministros, etc. Además es donde se tramita la licencia de primera ocupación, necesaria para escriturar.

El notario
Redacta las escrituras de la vivienda una vez terminada.

El registrador de la propiedad
Inscribe las escrituras en el registro de la propiedad.

Hacienda
A lo largo de todo el proceso, existen varios tributos que se liquidan con hacienda, tales como Actos Jurídicos Documentados y el mismo IVA.

Y hasta aquí los agentes. Lo largo de la lista no debe desanimarte a la hora de decidirte por la autopromoción, ya que son muchos los beneficios de este modelo frente al de comprar una vivienda ya construida o promovida por un tercero.

Contar con un apoyo de confianza que te acompañe durante todo este proceso hará que el proceso sea más ágil y accesible, y en Klic contamos con un equipo de especialistas dispuestos a ponértelo fácil. Ya sabes que si tienes cualquier duda no dudes en escribirnos. :)

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